Dans son ensemble, l’immobilisation consiste en l’ensemble des incitations financières à investir sur le marché immobilier français. Il s’agit d’utiliser les instruments financiers mis en place par les gouvernements précédents pour soutenir la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens, et ainsi assurer la viabilité à long terme du marché immobilier. En plus des économies d’impôts, le report d’une partie de ses revenus via le report immobilier permet d’investir dans l’immobilier local et de générer des revenus complémentaires.
Qu’est-ce que le déficit de mesurage immobilisé ?
Un ensemble de mesures économiques a été mis en place par le gouvernement français pour encourager la construction de nouveaux logements et la rénovation du parc immobilier vieillissant, afin de répondre à la pénurie structurelle de logements dans le pays. L’expression « déficit foncier » englobe l’ensemble de ces incitations fiscales à l’investissement immobilier.
Le mécanisme de déflation immobilière mis en place par l’État repose sur l’octroi d’avantages fiscaux aux particuliers qui réalisent des investissements dans l’un de ces dispositifs. Il existe un certain nombre de méthodes de calcul, ainsi que des montants, des délais et des conditions à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal. Il est donc essentiel de bien comprendre les conséquences pratiques de tout programme d’accroissement du déficit intérieur afin de maximiser sa mise en œuvre.
En fait, il existe aujourd’hui une pléthore de lois sur la déflation immobilière, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients. Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par foyer sera levé en 2022, mais seulement pour la loi Pinel hors océan (18 500 euros) et les lois sur les monuments historiques et Malraux, qui n’ont pas de tels plafonds. Il est donc plus que jamais important de choisir le dispositif de désescalade qui répond le mieux à ses propres attentes.
En 2022, voici les principaux mécanismes de désescalade par immobilisation
Voici un aperçu des nombreuses façons dont le marché du logement pourrait être restructuré en 2022. En plus de ce qui précède, il y a la loi Pinel Outre-mer, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard, le déficit foncier, etc.
Le dispositif Pinel
La loi Pinel, qui a été prolongée par le gouvernement jusqu’en 2024, encourage l’investissement dans le neuf. Contrairement à l’achat d’un logement neuf et à son placement pour une durée minimale de six, neuf ou douze ans, l’apporteur perçoit 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien sur la durée du placement du bien, soit 2 % par an jusqu’à neuf ans et 1 % supplémentaire par an jusqu’à douze ans. Par conséquent, un appartement de 200 000 dollars vous fera économiser 4 000 dollars d’impôts par an pendant les neuf premières années, puis 2 000 dollars chaque année par la suite.
Certaines règles doivent être respectées, tout comme dans les lois précédentes de ce type. La déduction fiscale est basée sur un investissement ne dépassant pas 300 000 dollars, et le bien doit être situé dans une zone géographique désignée. Les charges et les ressources des occupants ont été plafonnées. Dans la grande majorité de Paris et de sa banlieue, ce plafond n’est pas un réel problème, puisque le coût du marché se combine avec le plafond Pinel.
Un investissement réussi en loi Pinel est avant tout une opération immobilière cohérente. De ce fait, l’achat d’un bien immobilier dans un lieu à forte demande comme une métropole régionale, une grande ville de province ou l’île-de-France offre le plus de valeur et de sécurité.
Sachez que la réduction d’impôt Pinel à taux plein ne sera plus disponible après 2022. En 2023, le taux de déflation sera plus faible, et les critères d’éligibilité seront plus stricts (cf. Extinction progressive du dispositif Pinel).
Il s’agit du dispositif Pinel Outre-Mer
Le principe de fonctionnement du dispositif Pinel Outre-mer est le même que celui du dispositif Pinel en métropole. Toutefois, deux différences majeures sont à noter : le bien doit être situé dans un DOM ou une COM, et l’avantage fiscal est limité à 23 %, 29 % ou 32 % du prix de revient en fonction de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans. En d’autres termes, un appartement de 200 000 dollars génère un déficit annuel de 6 444 dollars (22 000 dollars) de plus qu’un appartement de 200 000 dollars en ville.
En outre, les investissements offshore bénéficient d’un plafonnement mondial des niches fiscales, limitant la réduction d’impôt annuelle et par foyer à 10 000 euros en métropole et 18 000 euros en offshore.
Dans certains DOM à fort pouvoir d’achat, les plafonds de ressources et de salaires peuvent être un frein. La Guyane en est un exemple. Plus qu’en métropole, un investisseur doit être attentif au niveau de la demande locale et aux prix pratiqués dans la zone où il compte investir. Certains promoteurs peu scrupuleux profitent de la distance pour pratiquer une disparité de prix entre l’offre locale et métropolitaine.
L’année 2022 est la dernière année pour bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein pour le Pinel hors zone maritime (cf. Extinction progressive du dispositif Pinel outre-mer).
Monuments Historiques : Le dispositif des sites historiques
Ce dispositif, comme son nom l’indique, permet aux investisseurs de différer tout ou partie de leurs gains en investissant dans un immeuble inscrit à l’Inventaire des Monuments Historiques. Comme la loi Malraux, l’investisseur achète un bâtiment à rénover avec l’enveloppe de travaux associée.
En revanche, les économies d’impôts ne sont pas liées à une baisse des taux d’imposition mais sont plutôt générées par une baisse du seuil de revenu imposable. Dans ce cas, l’apporteur peut déduire de son revenu 100% du coût des travaux et des intérêts de l’emprunt, sans restriction de durée ni de montant.
Les investissements dans les monuments historiques sont exonérés d’impôts en vertu de la loi Malraux. Par conséquent, ce système est bien adapté aux contribuables qui accordent plus d’importance à la qualité de l’immeuble qu’à sa valeur de revente (seuils de 30 %, 41 % et 45 %).